Trošak je jedna od ključnih karakteristika predmeta građanskopravnog posla. Koji su njezini znakovi? Kako se klasificiraju vrijednosti? Za koju se svrhu u poslovanju ili u poslovanju nekretninama izračunavaju relevantni pokazatelji i kojim metodama?
Što je "trošak" i "procjena"
Prije nego što ispitamo vrste vrijednosti i popratne razloge za njihovu klasifikaciju, definirajmo što je to. Postoji dosta kriterija koji bi mu omogućili da ga nedvosmisleno obilježe svjetski i ruski ekonomisti. Među najpopularnijima je ovo: trošak je novčani iznos koji se postavlja kao uvjet transakcije u procesu interakcije subjekata građanskopravnih odnosa u očekivanom trenutku prijenosa prava vlasništva ili drugih mehanizama za korištenje objekta. Zauzvrat, koncept "procjene" povezan je s mehanizmom za određivanje iznosa o kojem je riječ.
Aspekti evaluacije
Objekti procjene mogu biti nekretnine, usluge, prijevoz, kućanski predmeti, intelektualno vlasništvo – sve što je predviđeno građanskim pravom kao mogući predmet za transakcije fizičkih i pravnih osoba. Postupak utvrđivanja novčane vrijednosti,čiji je prijenos s jednog subjekta pravnih odnosa na drugi temelj za prijenos prava vlasništva, provodi se metodama koje priznaju obje strane. Mogu ih ponuditi i treće strane, ali uz dogovor s glavnim sudionicima u transakciji.
Ove ili druge vrste vrijednosti robe, imovine ili usluga mogu se odrediti, ovisno o prirodi pravnih odnosa, na zahtjev stranaka ili na temelju zakonskih uvjeta. Tako je, na primjer, u prometu nekretnina, korištenje procjenitelja u mnogim slučajevima obvezno za registraciju vlasništva.
Pristupi evaluaciji
Evaluacija, kao i npr. određivanje vrste vrijednosti, može se provesti u okviru različitih pristupa. U ruskoj poslovnoj praksi postoje tri glavna: profitabilna, usporedna i skupa. Razmotrite njihovu bit.
Model prihoda uključuje korištenje metoda koje se temelje na izračunu procijenjenog prihoda od mogućeg korištenja novog vlasnika objekta procjene - na primjer, iznajmljivanje. Usporedni model uključuje proučavanje brojki koje karakteriziraju vrste vrijednosti imovine nekih objekata, s pokazateljima drugih koji su u osnovi vrlo slični. Primjerice, procjenitelj, prilikom određivanja odgovarajućeg monetarnog pokazatelja za stan, u pravilu proučava postojeće prijedloge na tržištu nekretnina. U okviru troškovnog modela izračunavaju se mogući troškovi potrebni za održavanje objekta u ispravnom funkcionalnom stanju. ako a,Recimo da osoba kupi traktor, tada procjenitelj kojeg je angažirao mora uzeti u obzir potencijalne troškove povezane s popravkom opreme prilikom utvrđivanja cijene ove vrste prijevoza.
Rezultat procjene vrijednosti
Nakon što se analiziraju vrste vrijednosti nekretnina i daje odgovarajuća procjena, rezultat se može koristiti kao smjernica za određivanje konačne cijene transakcije. Ili u druge svrhe - na primjer, prilikom sklapanja ugovora o osiguranju, davanja zajma, prodaje udjela itd. Razmotrimo koje se vrste vrijednosti razlikuju u procjeni različitih objekata od strane ruskih stručnjaka. I kako se relevantne informacije mogu koristiti u praksi.
Klasifikacija vrijednosti
Koje vrste vrijednosti pojedinog predmeta procjene razlikuju suvremeni stručnjaci? Ovdje postoji mnogo kriterija za klasifikaciju. Razmotrite jedan od najčešćih modela među ruskim ekonomistima.
Sadrži, posebno, tržišnu vrijednost. Riječ je o cijeni čija je vrijednost fiksna u trenutku procjene vrijednosti objekta, pod uvjetom da se prodaje u konkurentskom segmentu. Odnosno, preduvjeti za određivanje točnog troška su dostupnost javnih informacija o načelima određivanja cijena proizvoda, nepostojanje značajnih vanjskih (regulatornih) čimbenika koji utječu na cijenu.
Postoji vrijednost ulaganja u razmatrani model. Njegovi su pokazatelji identificirani kako bi se pružile informacije osobama koje su zainteresirane za ulaganje u određeni objekt. U nekim slučajevimavrijednost ulaganja može odgovarati tržišnoj vrijednosti. Ali nije uvijek tako. Ponekad se istovremeno s vrijednošću ulaganja izračunava i likvidacijska vrijednost objekta. Njegova vrijednost izražava vjerojatni iznos mogućeg prihoda nakon preprodaje predmeta transakcije.
Postoji katastarska vrijednost. Svrha njegovog osnivanja je upis objekta u određeni državni ili industrijski registar uz naknadno korištenje podataka relevantnim izjavama. U pravilu, u ovom slučaju govorimo o obračunu poreza. Katastarska vrijednost je obično ispod tržišne vrijednosti kada je nekretnina u pitanju, ili približno jednaka njoj.
Postoji i vrijednost osiguranja. Uključuje izračun iznosa plaćanja prema ugovoru o osiguranju. U nekim slučajevima, trošak zamjene objekta također se izračunava istovremeno s njim. To se događa, na primjer, ako relevantni ugovor s osiguravajućim društvom ne podrazumijeva novčanu naknadu, već dovođenje predmeta u prvobitno funkcionalno stanje u slučaju oštećenja ili kvara.
Tako smo razmotrili 4 vrste vrijednosti koje su najčešće u ruskoj školi ekonomije, kao i nekoliko komplementarnih. Ovaj popis, naravno, nije konačan. Postoje privatne vrste tržišne vrijednosti, kao i investicijske, odnosno katastarske, koje se odnose na karakteristike objekata s različitim, kao opcija, pravnim statusom. Sada prijeđimo na proučavanje suštine objekata u odnosu na koje se izračunava odgovarajući parametar uaspekt praktičnog značaja.
Procjena poslovanja
Naravno, postoji mnogo specifičnih tipova objekata u odnosu na koje se određuje vrijednost. U ruskoj poslovnoj praksi najčešće se susreću poslovi i nekretnine. U prvom se slučaju procjenjuje ukupna imovina poduzeća, načela upravljanja i aktivnosti koje generiraju dobit. Prije proučavanja vrsta vrijednosti poduzeća, bit će korisno odrediti ciljeve s kojima se suočava subjekt odgovarajuće procjene.
Zašto cijeniti posao? Prva opcija ovdje su izgledi za prodaju poduzeća. Vlasnik tvrtke može odlučiti pokrenuti neki drugi posao, ali prvo je korisno prenijeti sadašnji u ruke drugog vlasnika. Također, procjena poslovanja može se provesti radi poboljšanja kvalitete upravljanja tvrtkom, utvrđivanja mogućih nedostataka u sustavu upravljanja. Druga mogućnost je privući pažnju investitora u slučaju da nema dovoljno obrtnih sredstava, ili je tvrtka postavila zadatak širenja tržišta, zbog čega se ukaže potreba za dodatnim sredstvima. Procjena vrijednosti poslovanja može se izvršiti prilikom podnošenja zahtjeva za kredit - ona je ta koja u pravilu služi kao smjernica za donošenje odluke o izdavanju kredita od strane banke.
Vrijednosti poslovanja
Koje vrste vrijednosti su uključene u vrednovanje poduzeća? Koja se načela ovdje najčešće koriste? Glavne vrste vrijednosti koje se primjenjuju u odnosu na vrednovanje poslovanja su tržišna i investicijska. Prema nekim stručnjacima, s obzirom na mogućnost kupnje poduzeća,preporučljivo je da se partner u analizi relevantnih izgleda usredotoči na drugi smjer. Budući da je tipična "tržišna" cijena za poduzeće pokazatelj koji ne govori uvijek jednoznačno o razvojnom potencijalu poduzeća. Ali ako govorimo o identificiranju, tada se ključni principi za izračun potrebnih brojeva mogu temeljiti na:
- na usporedbi dostupnih pokazatelja s onima tipičnim za druge sudionike na tržištu;
- o proučavanju konkurentskih prednosti poslovanja;
- na subjektivnoj viziji stručnjaka koji ocjenjuju;
- o proučavanju utjecaja vanjskih čimbenika.
Kada je u pitanju određivanje investicijske vrijednosti poduzeća, mogu se primjenjivati isti principi, ali osim njih, dopušteno je koristiti i niz drugih:
- modeliranje ponašanja subjekata uključenih u posao (utjecaj čimbenika);
- izračun profitabilnosti (povećanje tržišne vrijednosti tijekom vremena).
Specifični pokazatelji troškova mogu zadovoljiti potencijalnog poslovnog kupca ili investitora, ovisno o tome kolika je procijenjena veličina ulaganja u posao i kakvi su izgledi za njihovu povrat. U mnogim slučajevima ulaganja mogu biti kreditnog podrijetla. Vrijednost moguće dobiti ne samo da bi trebala biti različita od nule, već bi trebala osigurati i plaćanje kamata banci. Dodatne smjernice u donošenju odluka investitora, osim pokazatelja koji odražavaju tržišnu i investicijsku vrijednost poslovanja, mogu biti:
- očekivana održivost poslovanja (sposobnostostvariti prihod tijekom vremena);
- korelacija razdoblja povrata s konkurentnim poslovima (možda je investitoru isplativije uložiti u drugu tvrtku, a kupcu - steći je);
- razina povjerenja između partnera.
Navedeni kriteriji mogu biti prilično subjektivni. Stoga su u poslovnoj praksi tržišna i investicijska vrijednost poduzeća parametri, iako važni, ali ne uvijek među ključnima.
Drugi mogući čimbenik je trošak vrsta posla povezanih s procjenom poslovanja za ulaganje ili moguću kupnju. Ako proučavanje poduzeća može biti popraćeno značajnim ulaganjima koja ne podrazumijevaju stvarnu dobit (na primjer, kontaktiranje vanjskih stručnjaka, revizora i analitičara), tada je vjerojatno da će investitor ili potencijalni kupac poslovanja radije ne baviti se određena tvrtka.
Procjena nekretnina
Bit će korisno proučiti koje su vrste vrijednosti nekretnina, kao i koji se pristupi primjenjuju u procjeni iste. No, prvo, kao i u slučaju poslovanja, definirajmo ciljeve kojima slijede sudionici građanskopravnih transakcija odgovarajućeg tipa. Potreba za proučavanjem vrsta vrijednosti nekretnina, kao i za obraćanjem uslugama procjenitelja, javlja se u sljedećim glavnim slučajevima:
- postoji transakcija za prodaju stana, ureda, druge zgrade ili prostora;
- procjenjuje se imovina tvrtke;
- veličina oporezive osnovice utvrđuje se prema imovininaknade.
Naravno, u praksi može biti više razloga za procjenu nekretnine. Primjerice, u nekim slučajevima postaje potrebno pored osnovnih postupaka odrediti i vrste procijenjenih troškova. Ili - kao opcija - procijeniti nekretninu kako bi je prenijeli na potrebe države.
Procjena nekretnina
Gore smo napomenuli da su glavne vrste vrijednosti poduzeća tržišna i investicijska. Što se tiče nekretnina, mogu se ispitati isti parametri, ali u pravilu se uz to dolaze i brojni drugi. Naime – katastarska i osiguravajuća vrijednost objekta. U nekim slučajevima utvrđuje se i likvidacija. Već smo gore razmotrili značajke određivanja tržišne i investicijske vrijednosti. U slučaju nekretnina, opća načela i metode općenito su po obliku slične onima koje se koriste u procjeni vrijednosti poslovanja. Koriste se samo kada su više prilagođeni specifičnostima mjerodavnog tržišta: "konkurencija" zamjenjuje se "stanje" (razina popravka, završni materijali i njegova kvaliteta itd.), "profitabilnost" - očekivanim " diže se".
Proučimo sada kako se izračunavaju brojke za katastarsku, osiguranje i likvidacione vrijednosti. Svi oni imaju neke specifičnosti. Svaki tip utvrđene vrijednosti od navedenih karakteriziraju karakteristike u pogledu metoda vrednovanja. Razmotrite ih.
Ako je riječ o katastarskoj vrijednosti nekretnine, tada procjenitelj za osnovu uzima metodologijuodražava se u relevantnim zakonskim izvorima, preporukama Ministarstva financija i drugih odjela nadležnih za praktičnu uporabu relevantnih informacija o stanovanju. U nekim slučajevima mogu se koristiti i kriteriji specifični za određivanje tržišne vrijednosti objekta. Može se proučavati različita tehnička dokumentacija.
Ako je zadatak utvrditi vrijednost osiguranja nekretnine, tada se u ovom slučaju, u pravilu, procjenitelj vodi uglavnom tržišnim metodama, ali prilagođenim stvarnom sadržaju kupoprodajnog posla. Na primjer, ako osoba kupi stan na hipoteku, tada se u trošak osiguranja može uključiti samo iznos kredita. I u ovom slučaju, odgovarajuća osnovica za izračun iznosa prema ugovoru s osiguravateljima može biti niža nego da je za osnovu uzeta neto tržišna vrijednost stana.
Hipoteka je primjer tržišnog segmenta gdje likvidacijska vrijednost objekta može biti praktički značajna za subjekte građanskopravnih transakcija. Ako, primjerice, pojedinac ili organizacija ne ispuni uvjete za otplatu kredita, banka će vjerojatno odlučiti prodati založenu nekretninu. Čak i prije potpisivanja ugovora za obradu zajma, financijska institucija možda želi analizirati izglede za komponentu likvidacije projekta.
Imajte na umu da neki stručnjaci smatraju neprikladnim koristiti izraz "likvidacijska vrijednost" u odnosu na transakcije nekretninama u interakciji s bankama. Slučajčinjenica da po zadanom ugovoru o hipoteci ne podrazumijeva se obvezan prijenos stana u vlasništvo banke – to je samo mjera osiguranja za kredit. Dok u svom čistom obliku, likvidacijska vrijednost podrazumijeva izračun cijene po kojoj će vlasnik nekog objekta (npr. poduzeća) moći prodati svoju imovinu (recimo, zbog stečaja poduzeća). Stoga dotični izraz treba koristiti s oprezom u odnosu na nekretnine.
Trošak je konstantna vrijednost?
Mnogi moderni ekonomisti misle da nije. Osim ako, naravno, ne govorimo o tržišnoj ekonomiji, gdje je mjesto mehanizmu slobodnog određivanja cijena na temelju ponude i potražnje. Bez obzira na to koje se vrste vrijednosti robe proučavaju, svaka od njih je varijabilna vrijednost, približna smjernica koju stranke u transakciji mogu koristiti u određenom trenutku. Postoje, naravno, djelatnosti u kojima je volatilnost relevantnih pokazatelja minimalna - na primjer, tržišni segmenti u kojima dominiraju vladine narudžbe. Ali ovo je prije iznimka. Sposobnost navigacije u promjenjivom okruženju troškova jedna je od najvažnijih konkurentskih prednosti svakog modernog poslovanja.
