Da bi ljudi živjeli u čistim i obnovljenim kućama, uživali u šetnji u blizini kuće, potrebno je održavati funkcioniranje cjelokupnog sustava javnih službi, pravilno organizirati korištenje zajedničke imovine, brinuti se o udobnost stanara i uređenje dvorišnog prostora. Tko bi ovo trebao raditi? Očito je da stanovnici stambene zgrade (MKD) trebaju obaviti važan posao kako bi ustrojili takvo tijelo koje će se kvalitetno i na vrijeme brinuti o zajedničkoj imovini i održavati kuću čistom i urednom u njihovim interesima. Cijeli niz poslova održavanja kuće naziva se MKD management.
Kako se točno MKD može implementirati?
Mnogi su čuli o tome koje metode upravljanja MKD-om trenutno postoje. Ali često jednostavno nema dovoljno vremena za razumijevanje detalja, iako je ovo znanje vrlo korisno.
U Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, metode upravljanja MKD-om izložene su na vrlo razumljiv način (2. dio članka 161.). Međutim, nisu svi primjenjivi na svaki dom. Ako u MKD ima manje od trideset stanova,stambeno zakonodavstvo nudi izravno upravljanje kao način upravljanja MKD-om. U tom slučaju ugovore s dobavljačima, serviserima, čistačima i drugim radnicima sklapaju vlasnici stanova, koji će biti odgovorni inspekcijskim organizacijama i plaćati kazne u slučaju problema u području zaštite od požara, nesreća, nepravovremenog odvoza smeća. Upravljanje obično provodi inicijativna skupina stanovnika ili odabrani predstavnik na pro bono osnovi. No, provedba aktivnosti održavanja i rada MKD-a je puno posla, stoga je razumno instalirati izravnu kontrolu kao način upravljanja MKD-om u malim kućama. Svaki stanar ima svoju viziju slike idealne kuće i ulaza, pa broj stanovnika izravno utječe na mogućnost postizanja kompromisa i utječe na vjerojatnost sukoba i nesporazuma.
Druga opcija upravljanja MKD-om, navedena u Stambenom zakoniku, je upravljanje određenom vrstom pravne osobe. Konkretno, takva osoba može biti udruga vlasnika kuća (HOA), stambena zadruga (HC) ili druga specijalizirana potrošačka zadruga (PC). Ovim načinom upravljanja vlasnici stanova ovlašćuju pravnu osobu za sklapanje ugovora za tekuće popravke i za sve aspekte poslovanja kućne imovine, kao i za pružanje vodoopskrbe, sanitacije, grijanja i drugih usluga.
Treća opcija uključuje sklapanje ugovora s upravljačkom organizacijom koja će sveniz usluga za MKD i istovremeno biti odgovoran za moguće povrede zahtjeva ruskog zakonodavstva pred inspekcijskim tijelima.
Tko odlučuje o upravljanju MKD-om?
Vlasnici stanova ne samo da imaju kontrolu nad svojom kvadraturom, već moraju i održavati zajedničku imovinu u dobrom stanju. Stoga Stambeni zakonik Ruske Federacije sadrži direktivu za vlasnike kuća da odluče kako će se upravljati njihovom kućom. Prije nego što odaberu metodu upravljanja MKD-om, vlasnici stanova trebaju detaljno proučiti njihove specifičnosti, koja je najprikladnija za kuću, uzimajući u obzir njezinu starost, stanje i druge značajke, kao i povezati je sa željom vlasnika da upravljaju vlastitim domom i plaćaju komunalne račune na vrijeme.
Konačni izbor donosi se na glavnoj skupštini vlasnika, koja se može održati osobno ili organizirano bez osobne prisutnosti svih stanovnika. Da bi odluka skupštine bila pravovaljana, za nju moraju glasovati stanovnici koji zajedno imaju 50 i više posto glasova. Izbor načina upravljanja MKD-om na glavnoj skupštini mora biti strogo prihvaćen od strane svakog stanara u MKD-u, čak i unatoč mogućem izostavljanju same skupštine. Kada se sjednica održava u odsutnosti, sudjelovanjem se smatra pravovremeni prijenos svoje odluke od strane vlasnika u pisanom obliku. Rezultat takvog sastanka vlasnika stanova bilježi se u protokolu za odabir načina upravljanja MKD-om koji je istaknut na ulazima na način da svaki vlasnikstanova bez greške bio upoznat s njim. Javno plasiranje vrši inicijator skupa u roku od deset dana od dana donošenja odluke. Na isti način, kroz organizaciju glavne skupštine, ostvaruje se mogućnost promjene načina upravljanja MKD-om
Sve gore navedeno ima veze s kućama koje su već zauzete. No drugačija je situacija s novoizgrađenim kućama. Često se događa da u novogradnji nemaju svi stanari pravo vlasništva, primjerice, riječ je o dugogodišnjim dioničarima. Zbog činjenice da takvi građani, prema stambenom zakonodavstvu, nemaju pravo glasa o pitanju određivanja oblika upravljanja kućom, postaje nemoguće izabrati način upravljanja ovom kućom.
Što se događa ako nije odabrana metoda kontrole MKD?
Stambeni kod ograničava vremensko razdoblje u kojem vlasnici imaju priliku razmotriti i organizirati proces stvaranja HOA-e ili odabira upravljačke organizacije.
utvrđuje upravno tijelo. Ovdje nitko od najmoprimaca nema pravo odbiti, a svaki vlasnik je dužan pridržavati se odredbi ugovora o upravljanju sklopljenog s odabranom upravljačkom organizacijom, bez obzira odgovara li mu ovaj ugovor ili ne. Ali uvijek postoji proceduralnamogućnost da se ispravi trenutno stanje i prije isteka ugovora održi skupština na kojoj se raspravlja o pitanju promjene načina upravljanja MKD-om ili upravljačkom organizacijom.
Što uključuje održavanje prostora u MKD-u?
Sve usluge i radovi koji se odnose na koncept "održavanja prostora u MKD" definirani su stambenim zakonodavstvom. Ovaj koncept uključuje širok spektar usluga za organiziranje opskrbe vodom, strujom, plinom, toplinom, registraciju građana koji žive u kući, računovodstvene usluge, tehnički rad, sanitarno održavanje.
Tehnički rad, pak, uključuje održavanje inženjerskih sustava zgrade i popravke. Sanitarno održavanje uključuje cijeli niz mjera za održavanje čistoće i reda u kući i na susjednom području, na primjer, čišćenje, dezinfekcija, deratizacija, dezinsekcija.
Što radi HOA?
Ovaj način upravljanja MKD-om, kao HOA, pojavljuje se tamo gdje bi neki stanari željeli kontrolirati potrošnju na održavanje svog doma. Vodstvo HOA-e ne nastaje od nule, već se uvijek stvara od najaktivnijih i najzainteresiranijih stanovnika. I premda takvi poduzetni građani nemaju uvijek puno poznavanje zakonske osnove i znanja iz područja komunalnih djelatnosti, važan čimbenik uspješnog rada je želja da svoj dom uljepšaju. Uprava HOA-e mora obavljati ugovorne poslove na čišćenju, odvozu smeća, održavanju inženjerskih komunikacija i drugim aspektimaodržavanje kuće i susjednog teritorija. Održavanje reda i poštivanje sanitarnih i požarnih standarda također je važna funkcija HOA. Financijska strana upravljanja uključuje prisutnost knjigovođe u HOA-i koji vodi evidenciju o sredstvima koja stanari prenose za plaćanje režija, kao i o novcu koji se troši za potrebe kuće. Dodatni prihod HOA može se ostvariti od zakupa bilo kojeg dijela zajedničke imovine.
Ako vlasnik sam odluči želi li postati član HOA-e ili ne, tada, zauzvrat, HOA nema pravo odbiti prijem u svoje redove, čak i ako iznenada drugi članovi HOA-e će se suprotstaviti. Nesklonost da se postane član HOA ponekad je povezana s potrebom plaćanja dodatnih usluga - osiguranje na parkiralištu i na ulazu, cvjetnjake u dvorištu, video kamere na podovima. Doista, za članove HOA, plaćanje je obvezno ako je odbor HOA donio takvu odluku. Izlaz u ovoj situaciji može biti pojedinačni ugovor s HOA-om, u kojem će sve naknade biti odobrene unaprijed.
Kako funkcionira društvo za upravljanje?
Izravnim sklapanjem ugovora između vlasnika i specijalizirane tvrtke za upravljanje, očekuje se pružanje usluga održavanja i sanitacije kod kuće, kao i vrhunskih popravki, kao profesionalni i iskusni stručnjaci koji rade u tvrtka za upravljanje moći će ispravno procijeniti potrebu i složenost posla, odabrati prikladne materijale, pozvati pravospecijalisti. Ako tvrtka za upravljanje radi s nekoliko kuća, onda je moguća i niža cijena rada i usluga. Međutim, komunikacija s tvrtkom za upravljanje često je teška, pa čak i mali incident poput pregorjele žarulje može biti nezgodan nekoliko dana.
Dogovor s društvom za upravljanje: što je najvažnije?
Najvažniji korak u postupku uspostavljanja jednog od načina upravljanja MKD-om je izrada i sklapanje ugovora s društvom za upravljanje. Sadržaj ugovora odredit će budući odnos između stanara i društva za upravljanje, uključujući mogućnost raskida ugovora u slučaju nepoštenog obavljanja funkcija održavanja kuće. Tekst ugovora mora naznačiti svu imovinu kuće, vrste i učestalost radova i usluga koje će društvo za upravljanje biti dužno izvršiti, iznos i vrijeme svih plaćanja koje će vlasnici morati izvršiti. U ugovoru možete propisati i postupak izvještavanja stanara o obavljenom poslu. Ako se to ne učini, izvješće se šalje vlasnicima jednom godišnje.
Zašto se okuplja MKD vijeće?
Još jedna dužnost stanara je izbor vijeća kuće u slučaju da je od načina upravljanja MKD-om odabrana opcija s društvom za upravljanje. Naime, glavne zadaće vijeća su formuliranje prijedloga i kontrola tekućeg rada. Na sjednici vlasnika, članovi vijeća daju prijedloge što je točno potrebnopopraviti, koji se tekući popravci mogu odgoditi za sljedeću godinu, a koji zahtijevaju hitne mjere, kome se i za koje namjene može dati u zakup zajednička imovina i drugi aspekti održavanja MKD-a i uređenja okoliša. U zadaće vijeća spada i proučavanje ugovora i sporazuma koje predlažu vlasnici radi zaštite prava i interesa stanara kuće. Na temelju rezultata razmatranja, vijeće donosi zaključke i preporuke o svim dokumentima. Može se reći da vijeće MKD-a pojednostavljuje raspravu o važnim pitanjima na sastancima vlasnika, komunicira s upravljačkom organizacijom i kontrolira provedbu uvjeta ugovora o upravljanju.
Prednosti i nedostaci različitih oblika upravljanja MKD-om
Provedemo li usporedni opis metoda upravljanja MKD-om, možemo izvući sljedeće zaključke. Temeljna razlika leži u činjenici da izravno upravljanje uključuje rješavanje svih pitanja od strane stanovnika kuće. Dok vam druga dva načina upravljanja MKD-om omogućuju prebacivanje tereta odgovornosti na ramena predsjednika HOA-e ili menadžmenta upravljačke organizacije. S druge strane, uz neovisno upravljanje sredstvima možete poslovati puno mobilnije i fleksibilnije prilagoditi izbor radova i usluga trenutnoj situaciji. Stanovnici koji izravno upravljaju domom mogu čak značajno smanjiti troškove popravka i održavanja doma odabirom izvođača prema svojim željama za cijenu rada i usluga.
U isto vrijeme, osebujna značajkaugovorom s društvom za upravljanje dobit će stručne usluge u skladu sa zahtjevima zakona. Prilikom upravljanja stanarima ili u obliku HOA-e, osobe s posebnim obrazovanjem i vještinama ne sudjeluju uvijek u organizaciji održavanja doma, pa mogu biti potrebni dodatni troškovi za obuku osoblja u području stambeno-komunalnih usluga i zakonodavstva. Također, upravljačke organizacije u pravilu imaju na raspolaganju specijaliziranu opremu koja im omogućuje pružanje mnogih usluga na višoj razini. Općenito, sve metode upravljanja MKD-om imaju svoje nijanse koje se moraju uzeti u obzir pri odabiru.
Gdje se obratiti ako postoje problemi s društvom za upravljanje?
U slučaju nedostataka u održavanju kuće (na primjer, smeće nije na vrijeme uklonjeno s mjesta kontejnera, ulaz nije bio mokro očišćen, zidovi u liftu su obojeni i drugi prekršaji), preporučljivo je prvo se izravno obratite društvu za upravljanje sa zahtjevom za rješavanje problema. Ako društvo za upravljanje ne odgovori, žalbu treba poslati Državnoj stambenoj inspekciji radi provjere.
Međutim, postoje alternativni načini utjecaja na društvo za upravljanje. Tako u Sankt Peterburgu već nekoliko godina djeluje portal “Naš Sankt Peterburg” koji je stvorila gradska vlast. Na ovoj stranici možete objaviti izvješće o postojećem problemu odabirom odgovarajuće kategorije i prilaganjem popratnih fotografija ili dokumenata. Nakon registracije na straniciporuka se šalje na obradu izvršitelju - društvu za upravljanje i kontroli kotarske uprave. Istovremeno se automatski određuje rok u kojem je izvođač dužan dati odgovor o otklanjanju problema. Statistika poruka važan je pokazatelj rada područnih uprava u području stambeno-komunalne djelatnosti, pa se većina poruka obrađuje učinkovito i na vrijeme.
Za probleme u vezi s određivanjem načina upravljanja MKD-om na portalu su otvorene dvije kategorije za slanje poruka: “Prekršaji prilikom odabira/promjene upravljačke organizacije” i “Prekršaji prilikom kreiranja HOA”. Također, ako nema informacija o odabranom društvu za upravljanje, možete poslati poruku u kategoriju "Nema informacija o društvu za upravljanje u kući."
Portal predstavlja veliki izbor kategorija za objavljivanje poruka o nezadovoljavajućem stanju zajedničke imovine u kući i dvorištu. Također možete prijaviti polomljene ljuljačke na igralištu, prepune kante za smeće i neoprane stepenice. Najpopularnije kategorije za održavanje kuće su "Nezadovoljavajuće stanje ulaznih vrata" i "Ne ili nepoštivanje rasporeda čišćenja ulaza". U prvom se primaju poruke o potrebi hitnih radova na tekućem popravku ulaza, u drugom - informacije o kršenju sanitarnog stanja stubišta.
Svijest o metodama upravljanja MKD-om, njihovim značajkama, postupku odabira društva za upravljanje i praćenju njegovog rada omogućuje odabir najuspješnije opcije zaodržavanje vašeg doma. Da biste razumjeli zamršenosti stambenog zakonodavstva, morate potrošiti dosta vremena, ali ovaj će se posao isplatiti s njegovanim stepenicama i liftovima koji rade bez problema.
